Købe hus med asbest tag? Det skal du være opmærksom på

Hvis du skal købe hus med asbest tag kan det godt virke skræmmende ved første øjekast – og med god grund. Asbest er kendt for sine sundhedsskadelige egenskaber og forbindes ofte med dyre udskiftninger og stram lovgivning. Læs mere om nyt tag pris i 2025.

Men virkeligheden er mere nuanceret: Et intakt asbesttag kan være fuldt funktionsdygtigt og udgøre minimal risiko, så længe det ikke er beskadiget. Samtidig kan netop asbesttaget give dig forhandlingsmuligheder på prisen.

Vigtigste ting når du skal købe hus med asbest tag:

• Tjek husets opførelsesår – huse bygget før 1988 har ofte asbestholdige tage.
• Læs tilstandsrapporten grundigt – se efter betegnelser som eternit, fibercement, samt anmærkninger om alger, revner og porøsitet.
• Undersøg tagpladernes numre – 5-6 cifre indikerer ofte asbest, mens 8 cifre eller bogstaver/“NT” tyder på asbestfri plader.
• Vurder tagets stand – intakte og tætte plader uden lækager eller skader udgør som regel ingen sundhedsrisiko.
• Se efter synlige skader – fx knækkede plader, løse skruer, fugtskader og kraftig begroning med mos.
• Forstå lovgivningen – fra 1. januar 2025 må kun autoriserede virksomheder fjerne asbestholdige materialer.
• Vær realistisk om prisen – brug asbesttag som forhandlingsargument. Prisnedslag på 50.000–150.000 kr. er ikke unormalt.

Book gratis tagtjek til dit asbesttag

Få et gratis tagtjek via Jydsk Tagteknik og en professionel vurdering af dit asbesttag.
Du får løsningsforslag og et uforpligtende tilbud med prisgaranti.

✓ Indtast adresse, tagtype og alder.

✓ Gennemgang af plader, render og inddækninger.

✓ Klar vurdering: reparation, renovering eller udskiftning.

✓ Tilbud med prisgaranti efter tagtjekket.

Forlæng tagets levetid Undgå dyre skader Autoriserede fagfolk

Book et gratis tagtjek

100% uforpligtende – gælder fastland og brofaste øer.

Vigtige ting du skal tjekke før du køber hus med asbest tag

Før du køber hus med asbesttag, bør du gennemgå både tilstandsrapport og taget selv. Selvom asbest sjældent nævnes direkte, kan du se tegn i materialer, alder og skader.

Nedenfor finder du en oversigt over de vigtigste ting, du skal være opmærksom på ved køb af hus med asbest tag:

Brug den som tjekliste, når du gennemgår huset og tilstandsrapporten sammen med din rådgiver eller byggesagkyndige.

Er der krav om at oplyse om asbest ved boligsalg?

Nej – der er ikke noget lovkrav om, at sælger skal oplyse, at taget indeholder eller tidligere har indeholdt asbest. Asbest bliver sjældent nævnt direkte i tilstandsrapporten, medmindre det udgør en synlig skade, fx løse, porøse eller ødelagte tagplader. Derfor påhviler det i praksis køber at undersøge forholdene, fx via tagets alder, type og synlige tilstand.

LÆS OGSÅ: Tjek dit tag for asbest – Prøv vores test på 2 minutter

Hvis der tidligere er foretaget ulovlig fjernelse af asbest, eller hvis der er tale om en væsentlig skjult mangel (fx asbeststøv i loftrum), kan sælger dog blive ansvarlig – men det kræver typisk dokumentation og sagkyndig vurdering.

Husk:

• Sælger skal ikke oplyse om asbest, medmindre der er dokumenteret sundhedsrisiko
• Du bør selv tjekke prægningsnumre, byggeteknisk stand og husets opførelsesår
• Få en byggesagkyndig til at vurdere taget, hvis du er i tvivl

Vurdering af tagets tilstand

Et asbesttag kan ofte bevares i mange år, hvis det er i god stand. Derfor er det vigtigt at vurdere tagets nuværende tilstand grundigt, inden du beslutter dig for renovering eller prisforhandling.

Tjek følgende:

• Er pladerne intakte og uden revner, flænger eller porøsitet?
• Er der synlige tegn på begroning, mos eller alger? Det kan nedbryde overfladen.
• Sidder skruer og befæstelser fast, eller er der løse eller raslende dele?
• Er der tidligere udført reparationer – og er de udført professionelt?
• Hvordan ser undertag og spær ud fra loftet – er der tegn på fugt, råd eller mørke skjolder?

Undgå dyre skader – tegn på et nedslidt eternittag med asbest

Et nedslidt asbesttag kan føre til alvorlige fugtproblemer og skader på tagkonstruktionen, hvis det ikke bliver udskiftet i tide. Her er nogle klare tegn på, at taget er i kritisk stand.

Tjek for følgende:

• Afskalninger i overfladen større end en femkrone – det kræver ofte udskiftning
• Frostsprængninger eller forvitring, især omkring skruer og tagkanter
• Revner eller åbne huller, hvor vand kan trænge ind i konstruktion og isolering
• Fiberskiver under skruerne, der er løse eller er faldet ud
• Porøse fuglebånd ved tagrygningen – kan give adgang for sne og regn
• Dagslys på loftet = utæthed. Hvis du kan se lys, kan regn også komme ind

Ifølge Jysk Tagteknik gælder en tommelfingerregel: Hvis 10 % af pladerne er beskadigede, bør hele taget udskiftes.

Fordele ved at købe hus med asbest tag

Selvom asbest i taget kan virke afskrækkende, er der faktisk flere fordele ved at købe et hus med asbesttag – især hvis du er realistisk omkring renoveringsbehovet og bruger det aktivt i prisforhandlingen.

Mange boliger med eternittag fra 60’erne, 70’erne og 80’erne handles til lavere priser, netop fordi købere frygter udgiften til udskiftning. Det giver dig som køber en oplagt mulighed for at opnå prisnedslag og planlægge renovering på dine egne vilkår.

Fordelene ved at købe hus med asbest tag:

• Lavere udbudspris: Huse med asbest tag er typisk billigere end tilsvarende huse med nyt tag.
• Stærkt forhandlingsgrundlag: Du kan ofte få 50.000–150.000 kr. i nedslag ved at dokumentere udskiftningsbehovet.
• Modernisering ved eget valg: Hvis du planlægger nyt tag, isolering eller energiforbedringer, kan du tilpasse løsningen fra start.
• Lang levetid – hvis intakt: Et asbesttag i god stand kan i visse tilfælde holde 5–10 år endnu, før udskiftning er nødvendig.
• Mulighed for tilskud og håndværkerfradrag: I nogle tilfælde kan du få støtte til fjernelse og energirenovering i forbindelse med nyt tag. Fx ved efterisolering af loftet. Selve fjernelsen af asbest er som udgangspunkt ikke tilskudsberettiget.

Det vigtigste er, at du får lavet en grundig vurdering af taget, kender reglerne og får flere tilbud, så du ved præcis, hvad omkostningen og potentialet er.

Sådan vurderes et typisk 70’er hus med asbesttag

Mange huse fra 1960’erne og 1970’erne har stadig det oprindelige tag, som typisk består af bølgeeternit – ofte med asbest. Men det er ikke alle tage, der nødvendigvis skal udskiftes med det samme. Læs mere om nyt tag på 70'er hus i 2025.

Lad os tage et konkret eksempel:

En bolig fra 1974 sættes til salg. Tilstandsrapporten nævner “begroning og overfladeslid på tagplader”. Huset er opført med eternitplader, men der står ikke noget direkte om asbest.

Ved nærmere gennemgang vurderes følgende:

• Huset er bygget i 1974 → høj sandsynlighed for asbest
• Taget er over 45 år gammelt → nærmer sig slutningen af sin levetid
• Pladerne har enkelte revner og afskalninger større end en femkrone
• Loftet viser fugtskjolder omkring tagrygning
• Præget nummer viser 6 cifre → sandsynligvis asbestholdigt

Hvad koster det at købe hus med asbest?

Prisen på at få fjernet og udskiftet et asbesttag afhænger af tagets størrelse, adgangsforhold, valg af nyt materiale og hvor i landet huset ligger.

Det er vigtigt at indhente flere tilbud, da priserne kan variere betydeligt – og husk, at arbejdet skal udføres af autoriserede virksomheder fra 2025.

Typiske prisniveauer for et almindeligt parcelhus:

• Nedtagning af asbesttag: 40.000 – 70.000 kr.
• Miljøgodkendt bortskaffelse: 5.000 – 10.000 kr.
• Nyt tag inkl. lægter og montering: 100.000 – 200.000 kr.

I alt kan det koste 150.000 – 250.000 kr., afhængigt af tagtype og entreprise.
Læs mere om priser på udskiftning af tag med asbest.

Brug prisoverslaget som forhandlingsgrundlag. Det er ikke usædvanligt at opnå nedslag på 50.000 – 150.000 kr., hvis taget vurderes at skulle skiftes inden for få år.

Priseksempel: Hvad koster det at udskifte asbesttag på et 140 m² hus?

Hvis du køber et ældre hus med asbesttag, skal du være forberedt på, at en fuld tagrenovering kan involvere meget mere end blot nye tagplader.

Her er et realistisk priseksempel for et parcelhus på 140 m², hvor både tag, isolering, undertag og skorsten skal udskiftes:

Er det dumt at købe hus med asbest tag?

Når du skal købe et hus med asbesttag, er det ikke nødvendigvis dumt – men det kræver omtanke. Asbest er farligt, når det beskadiges eller nedtages, men udgør ingen sundhedsrisiko, hvis taget er intakt.

LÆS OGSÅ: Prøv vores gratis tagberegner på asbest fjernelse

Mange eternittage med asbest kan holde i 30–50 år, men skal til sidst udskiftes. Det er vigtigt at kende reglerne, da privatpersoner fra 2025 ikke længere må fjerne det selv. Derfor bør tagets stand, alder og de fremtidige udgifter regnes med i boligkøbet.

Andre ting du bør undersøge før køb

Ud over tagets stand og reglerne for asbest, er der flere praktiske og økonomiske forhold, du bør tage højde for. Disse forhold kan påvirke både din daglige drift af huset og den fremtidige gensalgsværdi. Nogle banker eller forsikringsselskaber kan desuden stille krav eller forbehold, når der er asbest involveret.

Vigtige forhold du måske overser:

• Dækker din husforsikring asbesttag eller skader på det?
• Kræver banken, at taget udskiftes ved boligfinansiering?
• Er der mulighed for håndværkerfradrag eller lokale tilskud?
• Kan eternittaget skabe problemer ved gensalg?
• Er der adgang til dokumentation for tagets alder og materialer?
• Er der korrekt registrering i BBR og tilstandsrapporten?

Hvad er asbest – og hvorfor findes det i mange tage?

Asbest er en naturlig fiber, der tidligere blev brugt i byggematerialer på grund af dets styrke, brandmodstand og isoleringsevne. Det blev især anvendt i bølgeeternitplader og skiferplader på tage fra 1950’erne til slutningen af 1980’erne. I dag er asbest forbudt i nye materialer, men det findes stadig i mange ældre bygninger – især på tage.

• Tagplader med asbest er ikke farlige, så længe de er intakte og ikke beskadigede.
• Det er først ved brud, nedtagning eller slitage, at asbestfibre kan frigives og blive sundhedsskadelige.

Forskningsbaseret viden: Skal asbesttage fjernes?

Ifølge Statens Byggeforskningsinstitut (SBi) findes der op mod 1 mio. bølgeeternittage med asbest i Danmark. Det reelle tal kan være højere, da mange boligejere ikke har opdateret oplysninger i BBR.

SBi-forsker Torben Valdbjørn Rasmussen advarer dog mod at kræve en generel fjernelse af alle asbesttage. Han påpeger, at vi ikke har tilstrækkelig viden om konsekvenserne – især om hvor mange fibre der frigives ved storskala nedrivninger i tætte boligområder.

“Faktuelt ved vi som fageksperter ikke, hvad det vil medføre af luftbårne fibre i hele villakvarterer,” udtaler han i Bygge- og Anlægsavisen.

Denne nuance står i kontrast til mange kommercielle hjemmesider, der konsekvent anbefaler fuld udskiftning – uanset tagets tilstand.

Hvad siger ejerskifteforsikringen om asbesttag?

Ejerskifteforsikringen dækker generelt skjulte fejl og mangler, som ikke fremgår af tilstandsrapporten – men når det gælder asbest, er dækningen begrænset. Hvis asbesttaget er nævnt som et ældre eternittag eller med synlige skader i rapporten, vil det normalt ikke være dækket. Forsikringen dækker heller ikke slitage eller udgifter til generel udskiftning.

Derimod kan du få dækning hvis der senere opdages en skjult skade forårsaget af forkert fjernelse af asbest, eller hvis der fx findes asbeststøv i loftrummet efter en tidligere nedrivning, som ikke er dokumenteret. Det kræver dog, at forholdet ikke var kendt eller burde være opdaget.

Husk:

• Send gerne tilstandsrapport og købsaftale til forsikringsselskabet inden køb
• Spørg konkret til asbestdækning i police og vilkår
• Overvej en udvidet dækning, hvis taget er i gråzonen

Tjekliste til dig som boligkøber der skal købe hus med asbest tag

Brug denne tjekliste, når du gennemgår huset, tilstandsrapporten og planlægger prisforhandling når du skal købe hus med asbest tag. Den hjælper dig med at identificere potentielle risici og skjulte omkostninger i forbindelse med et asbesttag.

Udskriv tjekliste